Investir dans l’ancien avec la Loi Cosse

Entrée en vigueur le 31 janvier 2017, cette nouvelle loi répond à une double problématique : lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues, et améliorer l’accès au logement des candidats locataires les plus modestes. Les propriétaires bénéficiaires de ce nouveau dispositif bénéficieront d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 85% des loyers perçus pour un logement en zone tendue.  

La nouvelle loi Cosse reprend le flambeau des anciens dispositifs Besson et Borloo dans l’ancien.

Comment profiter de la loi Cosse dans l’ancien ?

Les propriétaires ou candidats investisseurs souhaitant bénéficier des exonérations fiscales de la Loi Cosse doivent :

• proposer à la location un logement en résidence principale ;
• pratiquer un loyer limité, car l’incitation fiscale varie en fonction de la modération du loyer par rapport aux prix moyens du secteur ;
• s’assurer que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds
• signer une convention de location avec l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) pour une durée de 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec travaux).

A combien s’élèvent les avantages fiscaux du dispositif Cosse ?

Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien dans les zones A, B1, B2 et C du zonage Pinel et l’effort consenti par le propriétaire bailleur sur les loyers. Ces derniers sont classés «intermédiaires», «sociaux» ou «très sociaux» selon le rabais appliqué.

La déduction d’impôt peut ainsi aller de 15 à 85% des loyers perçus, plus exactement :
·         de 15% à 70% pour une location classique
·         jusqu’à 85% pour une location confiée à une agence immobilière sociale ou une association agréé.

Le zonage dans la région de Saint-Gervais

Contrairement aux dispositifs Besson Ancien et Borloo ancien, la loi Cosse ne s’applique que pour les logements situés dans les communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

La loi Cosse fait la distinction entre les zones tendues qui bénéficieront d’un niveau d’abattement de 15% à 50% et les zones très tendues qui bénéficieront d’un abattement de 30% à 70%. Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien dans les zones A, B1, B2 et C du zonage Pinel.

Les zones A et B1 (grandes villes et agglomérations ou villes chères) sont celles où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est important. La déduction atteint 30% des revenus bruts dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire et 70% dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social.

Les communes de Saint-Gervais-les-Bains, Combloux, Demi-Quartier se situent en zone B2 qui dispose, comme les autres zones, de plafonds de loyers pour les propriétaires et de ressources pour les locataires. Le plafond de loyers pour les propriétaires en zone B2 est de 8,75 euros le mètre carré. Les plafonds de ressources pour les locataires se répartissent entre 27 136 euros pour une personne seule et 69 749 euros pour un couple avec quatre enfants à charge (par exemple). 

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